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Fuente: Lucarsa.com

PASO 1: Identifica Tus necesidades

Usualmente es la pregunta básica que les hacemos a todos nuestros clientes ante la inquietud de tomar la decisión de invertir en una propiedad de este tipo. Recuerda una cosa, no es lo mismo comprar una casa, departamento o terreno residencial, que comprar una propiedad con una superficie que puede ser desde un lote campestre, hasta una propiedad que tenga una superficie que difícilmente se pueda recorrer caminando.

¿Cómo identifico mis necesidades?

Muy sencillo, te mostraremos algunos ejemplos de las situaciones que nos han sucedido con nuestros clientes:

EL CLIENTE: "Me interesa comprar un terreno para descansar los fines de semana. No importa su superficie, me gustaría que tenga un lago y de preferencia una bonita vista a las montañas, ah! y que esté ubicado a menos de 20 minutos de la ciudad, PERO SI QUIERO UNA COSA: Bueno, Bonito y Barato!...

Seamos honestos, con estas características todos nosotros ya tendríamos uno. Vale la pena ser claros con el cliente desde un principio y decirle que, con las condicionantes que requiere, el precio que se le consiga será un precio justo, y en algunos casos hasta un valor más alto, pues por lo regular el o los dueño(s) de estas propiedades saben de la plusvalía que han adquirido sus tierras.


EL CLIENTE: "Soy Médico de Profesión, pero me llegó un dinero para invertir. Estoy interesado en comprar un rancho donde pueda sembrar... Aún no se todavía que, ¿tendrán ustedes alguno?"

Claro que tenemos diversas opciones que ofrecerte y es muy valioso que se quiera incursionar en otra rama como lo es el campo, más sin embargo, si quieres iniciar un proyecto agrícola, sería como comprar un par de zapatos: "Tienes que encontrar el que mejor te acomode." Te sugerimos que consultes a los expertos como pueden ser Ingenieros Agrónomos o gente que sabe del campo para que te orienten sobre qué tipo de tierra, clima y extensión es la más adecuada a lo que tú pretendas hacer y ese será el punto de partida donde nosotros con mucho gusto te podremos ayudar a encontrar la mejor opción.


EL CLIENTE: "Tengo la cantidad de: "x" de Pesos y me interesa comprar un rancho que tenga pozos de agua, animales de engorda y maquinaria, y si tiene unas 1000 Has. mejor, si debe de haber, ¡pues mi compadre se compro uno!"

El presupuesto es algo que determinará la propiedad. Todos sabemos que en ocasiones, existen oportunidades que por situaciones ajenas a nosotros, suelen cerrarse en un valor muy por debajo de su precio comercial, pero, es nuestro deber como agentes de bienes raíces informar y aclararle a nuestro cliente sobre esa situación, hacerle ver que no siempre se dan ese tipo de oportunidades. Diversos factores como: Estado de la República, Ubicación del Predio, Topografía, Recursos Hidrantes, Instalaciones, Tecnificación, determinaran siempre el valor de la tierra.


EL CLIENTE: "Mi Familia y Yo somos ganaderos desde hace tres generaciones, y me interesa mover mi ganado a un rancho que no tenga problemas con los caminos vecinales, busco de preferencia, que sea un solo potrero donde pueda meter todo mi ganado. Necesito que esté muy bien delimitada su periferia con cerco de tipo ganadero de preferencia de 5 hilos"

Como podemos ver en este ejemplo, la necesidad es: ¡más clara que el agua!. Esto nos facilita mucho a nosotros el poder presentarle varias opciones de propiedades, que reúnan exactamente lo más allegado a lo que el cliente nos pide y con esto, resolver su necesidad primordial.



PASO 2: ¿Cuál es Tú Presupuesto de Inversión?

En algunos casos, varios clientes se pueden llegar a sentir ofendidos con esta simple pregunta, siendo que para nosotros es el punto de partida para empezar a trabajar. Recomendamos que cuando se les llegue hacer esta pregunta, no lo tomen de manera personal, ya que esto nos ahorrará mucho tiempo, dinero y esfuerzo para ambas partes. Recuerda que en ocasiones, lo más costoso no siempre es lo mejor y que siempre habrá una propiedad que se adapte a tu presupuesto y cubra las necesidades que buscas.


PASO 3: Si ya tienes una idea más clara de lo que buscas, antes de conocer físicamente cualquier propiedad, pide siempre con anticipación revisar su documentación legal ante un Notario Público.

Muchos empiezan al revés y por lo regular, este paso siempre se deja al último. Aquí es donde más de uno se ha llevado un trago amargo al momento de querer cerrar una operación. Esto en sí, aplica para cualquier propiedad que se quiera comprar o vender.Veamos esto con el siguiente ejemplo:

EL CLIENTE:"...Soy de Sonora y conocí en una feria a un señor que me ofreció su rancho a la venta ubicado en el Estado de Jalisco. Después de 3 visitas y varias platicas en con El, llegamos a un acuerdo y me decidí a comprarlo. Al momento de pedirle todos los papeles de la propiedad, para llevarlos con mi Notario, me dijo que no me apurara, simplemente había que hacer unos movimientos con su Licenciado y que como en 3 o 4 meses podría yo tenerlos en mis manos, argumentando que la propiedad se la había ganado en un juicio, mismo que ya estaba en las últimas de aclararse, etc. -Este asunto el "supuesto dueño" nunca me lo comentó. Por desgracia, Yo era de las personas que creía en la palabra de la gente, pero esa vez me equivoque. Todo esto fue porque el dueño siempre me dijo que tenía todos sus papeles en regla. Afortunadamente solo perdí mi tiempo, más no mi dinero. Ya no me vuelve a pasar..."

Es necesario saber en qué estatus jurídico se encuentra la documentación legal de la propiedad y nadie mejor que nuestro Notario Público para que investigue y verifique los antecedentes de la escritura pública o título de propiedad, con el fin de recibir un diagnóstico, y en caso de querer cerrar la operación, los papeles estén en orden y al día.Documentación que se recomienda siempre se debe tener a la mano:

• Escritura Pública debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
• Título de Pequeña Propiedad (si fuera el caso)
• Libertad de Gravamen
• Última boleta del impuesto Predial
• Certificado de Inafectabilidad
• Títulos de concesión de los Pozos por parte de la CNA (si fuera el caso).
• Recibos recientes o atualizados de CFE y CNA
• Plano con de medidas, deslindes y linderos ( El más reciente que se tenga )
• Solicitudes de Apoyos del Gobierno (Pro campo, etc.)
• Otro documento que pueda servir al Notario Público para su revisión.

PASO 4: Conocer Físicamente la Propiedad

Ahora sí, después escoger algunas propiedades que te resulten interesantes, es momento de "pisar" la propiedad, como se conoce en el argot campirano, previamente después de haber revisado que toda su documentación este en orden. Nadie puede hablar de lo que no conoce, de tal manera, que es muy temprano "descartar" una propiedad solo por lo que nos platiquen de ella. Recordemos que el gusto y las necesidades se rompen en géneros.¿Cuántas veces hemos descalificado una propiedad porque simplemente "pensamos" que no es lo que andamos buscando? ó simplemente porque no nos gusta como rima la palabra ó el poblado donde se encuentra ubicado... ¿cuántas?... Esto sucede muy a menudo!, y en la mayoría de los casos terminamos tomando la decisión por esa. Recorrer la propiedad significa:

• Recorrer los caminos y puertas que hay que cruzar (en caso de que las haya) para entrar a la propiedad.
• Revisar de preferencia a quien se tiene por vecino(s).
• Verificar si la propiedad está cercada, y de ser así, revisar el estado conservación del alambre.
• Ver en cuantos potreros se encuentra dividida.
• Caminar de preferencia todos y cada uno de los linderos o colindancias del terreno.
• Tomar el dato práctico de la distancia en que se encuentra el poblado(s) más cercano(s).
• Ver a qué distancia se encuentra la farmacia o doctor del poblado más cercano.
• Revisar a detalle siempre los recursos hidrológicos como son: pozos de agua profunda, manantiales, bordos, aguajes, etc.
• En caso de si existiera inventario incluido, tomar datos como: maquinaria agrícola, instalaciones secundarias, implementos agrícolas, tipo de animales, etc.
• Constatar que no haya invasiones de predios vecinos.
• Tomar el dato de las temperaturas y lluvias de temporal.
• Si es posible tomar una muestra de los tipos de tierra que pudiera existir en el terreno, etc.

PASO 5: Cierre de Operación

Este momento se determinara una vez que el comprador y el vendedor hayan llegado a un mutuo acuerdo. Cabe resaltar que en los casos de que exista un intermediario de por medio: "agente de bienes raíces" o "simple vendedor", gran parte de la negociación recaerá sobre él, en la manera de como se desenvuelva y sepa llevar la asesoría a la parte compradora y vendedora.No es recomendable alargar un proceso de compraventa entre las partes interesadas, pues la experiencia nos dice que casi siempre que eso pasa, nunca se llega a formalizar la operación.

El éxito de un cierre de operación inmobiliaria siempre se debe a que se manejo de una manera: ágil, transparente y profesional.Una vez que haya garantías de su Notario, podrá usted cerrar la operación de la propiedad. Aunque usted tendrá una copia de todo el papeleo asociado a la propiedad, la transacción no es realmente completa hasta que los registros notariales de su escritura quedan debidamente inscritos con la oficina de registro público de la propiedad. Hemos escuchado todo tipo de historias de horror en los últimos años (de todo el mundo) sobre notarios que no completan este último paso correctamente. Así que usted debe escoger el Notario de su plena confianza o el que le pueda recomendar su agente de bienes raíces. Cuando tienes tu (presumiblemente registrados) escritura en mano, debes buscar un sello en cada página y de un certificado de registro, que debe ser incluido en los documentos. Con estos documentos en la mano, usted puede ir a la oficina de registro de la propiedad, donde se mira el número de registro en el certificado y le mostrará cómo la operación se ha incluido en sus libros.